17.09.2009 Марк Гройсман: «Я не верю во второе дно»
Прошел год с момента банкротства Lehman Brothers (15 сентября 2008 года), который можно считать стартовым выстрелом для кризиса в России. Мы поговорили с Марком Гройсманом, исполнительным директором группы компаний Sawatzky в России, о том, какие события стали для российского рынка недвижимости ключевыми в этом непростом году.
— Что изменилось на рынке недвижимости за этот год? Хотелось бы больше примеров…
— Главное событие: с рынка быстро исчезла вся ликвидность — со всего рынка. Она просто испарилась. Раньше проекты финансировались тремя путями: собственные деньги девелоперов (малая часть всего финансирования), займы и деньги от продажи как достроенного, так и недостроенного жилья (как минимум 50% всех средств). В начале кризиса все деньги за пару дней исчезли, и рынок полностью оголился. Практически, у многих девелоперов исчезла возможность продолжать строительство.
— К чему это привело?
— Стоимость объектов, в том числе залоговых, упала. И в недвижимости, как на бирже, появился margin call (когда залоговая стоимость объекта становится меньше чем сумма полученного кредита). Банки говорили девелоперам — тот залог, который есть, не обеспечивает сумму займа, добавьте ещё залог. У девелоперов не было дополнительных залогов, у всех все было перезаложено, и пришлось отдавать объекты. Многие объекты поменяли собственников, и это, в общем, серьезная перемена на городском рынке, которая «уронила» цены.
— Загородный рынок пережил такую же коллизию?
— Загородный рынок как раз меньше пострадал в этом смысле, и меньше собственников поменялось. Дело в том, что земля не была такой большой составляющей в залоге. Девелоперов спасло то, что нельзя было закладываться только под землю.
— О чем теперь думают девелоперы? Что поменялось в их взглядах?
— Кризис заставил многие компании всерьез задуматься над эффективностью собственного бизнеса и его устойчивостью, пересмотреть взгляд на масштабные, порой не продуманные затраты по ведению бизнеса. Среди позитивных влияний кризиса на рынок недвижимости, в том числе и на загородный сегмент, стоит отметить тенденцию укрупнения компаний. Ведь выдержать конкуренцию смогут лишь крупные компании, которые смогут привлекать большие финансовые средства или обходиться собственными. Позитивным моментом здесь становится тот факт, что крупные игроки в дальнейшем будут выводить на рынок качественные предложения, что, безусловно, хорошо для покупателей жилья.
— Все говорят о том, что многие загородные проекты заморожены, и это сильно сужает выбор для покупателя.
— Да, по моим субъективным ощущениям, примерно год назад 70% загородних проектов просто остановились — и никто из них не возобновил строительство.
— А цены на сколько снизились?
— Если брать рынок в целом, и учесть курсовую разницу, то снижение — до 50% в рублях.
Сегодня стоимость составляет половину той, которая была год назад. Себестоимость строительства изменилась мало, на 5%. Иногда она в определенных сегментах могла и вырасти, ведь импортная составляющая по материалам довольно высокая.
— За счет чего достигается такое снижение стоимости? Ведь те кто строит, делают явно не в убыток.
— В предыдущей стоимости была заложена высокая маржа, и девелоперы её сокращают. Второй источник сокращения маржи состоит в высокой степени готовности поселка. К примеру, была уже построена инфраструктура и коммуникации, и это было оплачено до кризиса, и последние дома обходились дешевле, чем построенные раньше.
— Что сейчас происходит на рынке?
— Мы сейчас наблюдаем увеличение интереса, у нас появляются больше клиентов которые интересуются домами, качество этих клиентов изменилось. Если раньше интересовались проектом в целом, то сейчас обсуждаются конкретные вещи — какая цена и какие рассрочки. До финансовых показателей не доходило раньше. Количество сделок тоже увеличилось, но не до докризисного уровня.
— Вы надеетесь, что это начало подъема?
— Очень большое влияние при кризисе имеет психологическое состояние игроков рынка. Мне кажется, что людям надоело находиться в состоянии «кризиса».
— Вопрос о строительстве доступного жилья обсуждается на всех уровнях, но девелоперы и власти не сойдутся в том, что можно называть таковым.
— Доступное жилье возможно. Но в России не изобретать велосипед, а надо посмотреть на опыт западных стран. В моем понимании доступное жилье — это рынок в целом, а не социальное жилье, которое выдается бедным. Причем рынок таков, что государство не входит напрямую, а обеспечивает его работу. Сейчас девелоперам надо создавать такой продукт, который пользуется спросом у широких слоев населения. Могу твердо сказать, что такое жилье по цене около 1000 долларов, естественно, будет, это нормальное развитие рынка. Чтобы ускорить это процесс, надо выбрать правильные технологии строительства, которые имеют отношение к себестоимости. Кроме того, государство должно участвовать в этом — обеспечение проектов энергетическими мощностями, водоснабжением, газом и канализацией, дорогами — это большая часть себестоимости.
— Ваш прогноз на ближайшее будущее?
— Прогнозировать трудно. Меня недавно попросил журналист оценить прогноз другого человека. Я сказал, что он обманщик — чтобы ни говорил. Потому что никто сейчас не может предсказать, что будет. Если же делать более долгосрочные прогнозы, то я считаю, что после того, как нынешний кризис закончится, будет сформирован новый рынок недвижимости с новыми законами. Это будет касаться как взаимодействия участников рынка с игроками финансового сектора, так и между застройщиками и покупателями жилья. Все это приведет к формированию новых потребительских характеристик продукта.