05.08.2009 Позитив на загородном рынке

Уже больше года одной из самых обсуждаемых в обществе тем является мировой финансовый кризис. Причем в подавляющем большинстве случаев обсуждаются негативные последствия этого экономического явления. На фоне этого, многие не обращают внимание на то, что влияние кризиса не всегда обязательно разрушительно. Cottage.ru провел опрос среди ключевых игроков рынка загородной недвижимости и выяснил, какие позитивные изменения привнесла нестабильность в мировой экономике.

Долгожданный рынок покупателя

Главным, и, пожалуй, самым ожидаемым явлением стал поворот загородного рынка от продавца к покупателю. Вряд ли комуто нужно напоминать, что ещё совсем недавно рынок недвижиости существовал в режиме диктатуры девелоперов и риэлторов, а рядовому покупателю приходилось идти на поводу у застройщиков и продавцов. Несмотря на то, что долгожданный переход от рынка продавца к рынку покупателя анонсировался на протяжении последних нескольких лет, это знаковое событие произошло только сейчас, с приходом финансового кризиса. «Докризисный рынок загородной недвижимости характеризовался спонтанным ажиотажным ростом, который спровоцировал отставание качества продукта от его реальной цены. Цены росли часто просто по инерции. Сейчас, когда доверие к загородному рынку резко упало, и цены поползли вниз, участники вынуждены переходить к поиску новых форматов и идей — как самой недвижимости, так и продаж и обслуживания. Когда „мячик“ оказался на стороне клиента, который голосует кошельком, девелоперы, наконец, стали задумываться, как ему угодить», — говорит директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенкова. Эту же тенденцию отмечает и руководитель отдела загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко: «Застройщики приняли более гибкую позицию в отношении ценообразования и схем оплаты, можно с уверенностью сказать, что на рынке появился диалог участников. А если вспомнить ситуацию до кризиса, то она была больше похожа на диктат со стороны застройщиков».

В чем же конкретно выражается этот переворот на рынке загородной недвижимости? Во-первых, это существенное изменение цены в сторону снижения. Коррекция составила до 60%, причем затронуты оказались все ценовые сегменты. «В силу того, что на рынке наблюдается отложенный спрос, девелоперы снизили цены на строящиеся объекты, а значит, загородный дом стал более доступным. Это касается как сегмента эконом-класса, так и de luxe — все, кто планировал покупку качественного объекта могут приобрести его со значительной скидкой», — говорит Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate.

Но далеко не всегда цена является определяющим фактором при покупке, решение о приобретении объекта загородной недвижимости принимается по совокупности многих факторов, таких как удаление от Москвы, транспортная доступность, экология района, качество строительства, наличие инфраструктуры и так далее. Если в докризисные времена в ближайшем Подмосковье безраздельно властвовали бизнес-класс и элитное жилье, а эконом-классу отводились «задворки», то теперь ситуация в корне изменилась. «На рынке стало появляться больше проектов эконом-класса, при этом зачастую в достаточно престижных районах. И если раньше большинство проектов относилось к бизнес-классу, а эконом в основном строили либо за 50 км от МКАД, либо в не престижных и экологически неблагоприятных районах области, то сейчас можно найти хороший и сравнительно недорогой коттедж в районах с благоприятной экологией, а также множеством лесных и водных массивов», — поясняет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу ГК «Пересвет».

Стоит также отметить и географические изменения. Если элитная «Рублевка» ещё пока «держится» под натиском эконом-класса, то не менее престижное Новорижское шоссе уже начинает сдавать позиции. «На дорогих направлениях, например на Новой Риге, в скором времени будут появляться поселки эконом-класса. В настоящий момент девелоперы заняты изменением концепций застройки своих поселков в сторону уменьшения площадей участков, домовладений, рассматривается применение более дешевых материалов, инженерной начинки и т. д.», — комментирует Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти».

Позитивные изменения произошли и в политике застройщиков, выводящих на рынок новые проекты в условиях кризиса. Если можно так выразиться, они стали более «трепетно» относиться к затратной части проектов, по максимуму уделять внимание издержкам, что позволяет приспосабливаться к текущей ситуации на рынке. Одним из примеров появления нового рыночного решения можно назвать проект «Новые дачи». «Это принципиально новый подход к проектированию домов и выбору земельных участков для организации дачных поселков, ориентированных на средний класс. Предложение в этом классе всегда было довольно ограничено. Как правило, поселки эконом-класса отличаются не самыми лучшими характеристиками местоположения поселка и часто не очень высоким качеством строительства. Проект „Новые дачи“ предполагает строительство поселков эконом-класса на земле с рекреационным потенциалом, в живописных местах с водоемами, лесом, что ранее предлагалось покупателям, в основном, в сегменте премиум и бизнес-класса», — говорит Ольга Косенкова.

Помимо того, что этот проект является сетевым, это ещё и коллективный продукт, в работе над которым объединили усилия сразу несколько крупных игроков рынка недвижимости, что стало своеобразным ответом распространенной с начала кризиса тенденции продажи участков без подряда. Стоит отметить, что эксперты до сих пор не могут прийти к единому мнению о том, какой оттенок носит это явление, негативный или позитивный. К минусам продажи участков без подряда можно отнести высокую долю вероятности того, что рынок откатится как минимум на 10 лет назад, когда Подмосковье было застроено стихийными поселками так называемого «шанхайного» типа. С другой стороны, это явление существенно оживило рынок, вернув на него платежеспособный спрос.

Ещё одним шагом продавца в сторону покупателя стало многократное увеличение количества разнообразных спецпредложений. Помимо скидок, девелоперы завлекают клиентов дорогими подарками, от лодок и квадроциклов, до машин и даже квартир. Сюда можно добавить и появление новых схем реализации домовладений. «Одним из положительных моментов кризиса стало введение систем рассрочек на покупку загородного дома, которые предлагают большинство девелоперов. Как известно, сегодня получить ипотечный кредит в банке можно только на очень невыгодных условиях, ставки начинаются в лучшем случае от 20% годовых. Девелоперы же на загородном рынке предлагают более интересные условия», — комментирует Павел Трейвас. Если раньше получить рассрочку можно было максимум на период строительства поселка, то сегодня в активе практически каждого девелопера есть предложения, альтернативные ипотеке — рассрочки платежа на срок до 10 лет, в среднем под 15% годовых.

Ну и наконец, ещё одним этапом перехода от рынка продавца к рынку покупателя стало снижение количества спекулянтов, которых ещё полгода назад корректно называли «частными инвесторами». «Так как в первом полугодии наблюдалась отрицательная ценовая динамика на загородные домовладения, с рынка ушли спекулянты. Скорее всего, данные участники рынка перейдут в сегмент коттеджных поселков без подряда на строительство. Остались только те потребители, которым нужно качественное, готовое жилье не для дальнейшей перепродажи, а для проживания», — считает Марк Гройсман, глава российского представительства Sawatzky Group.

Позитив для девелоперов

Все вышеперечисленные положительные моменты кризиса в большей степени должны радовать покупателей, для которых рынок загородной недвижимости стал доступней. А девелоперов, по идее, такая ситуация может только расстраивать. И многие этого не скрывают, с тоской вспоминая о тех «тучных годах», когда любые предложения, вне зависимости от сегмента, цены и качества, разлетались как горячие пирожки. «До недавнего времени рынок загородной недвижимости был сильно перегрет. Причем, не только с точки зрения цен, но и с точки зрения количества объектов. В начале 2009 года ситуация изменилась — падение спроса повлекло за собой некоторые изменения, в том числе и положительные. В частности, с рынка ушли неудачные проекты, которые были построены без определенной концепции и непонятно для кого», — считает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».

Сейчас уже можно говорить о том, что текущая рыночная ситуация спустила застройщиков «с небес на землю», вернула им понимание, что участок земли требует освоения не ради получения сверхприбылей по принципу «быстро построил — быстро продал», а кропотливой работы ради качественного и конкурентоспособного результата, для продажи конкретной целевой группе. «Сегодня все говорят в основном о негативных последствиях кризиса, и мало кто за-думывается, что, не смотря на то, что влияние кризиса в целом разрушительно, есть и моменты, которые положительно повлияли на развитие девелопмента. В частности, девелоперы стали серьезнее подходить к созданию своих проектов. Теперь их задача сделать максимально качественный продукт, поскольку клиенты стали более требовательно подходить к выбору объектов и покупают только самое лучшее: с точки зрения концепции и стоимости объектов», — отмечает Павел Трейвас. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, также выделяет ещё несколько позитивных моментов для девелоперов, связанных с финансовым кризисом:

• снижение конкуренции: многие игроки рынка в связи с началом кризиса «вышли из игры»; выход новых проектов, которые могли бы составить конкуренцию, в элитном и бизнес сегментах замедлился;

• снижение стоимости строительных материалов;

• возможность освободиться от ненужного накопившегося балласта, который часто проявлялся в разрастании девелоперской структуры и создании подразделений, деятельность которых не была особенно прибыльной;

• пересмотр концепции продаж и более углубленное изучение потребительских ожиданий потенциальных покупателей.

С начала финансовой нестабильности, пожалуй, каждое уважающее себя СМИ упоминало в своих материалах о значении двух китайских иероглифов, обозначающих на языке Поднебесной слово «кризис». Для тех, кому ещё повезло не сталкиваться с этой набившей оскомину сентенцией, напомним, что один из них означает «опасность», а второй — «шанс» или «возможность». Так вот, говорить о возможностях, которые дает кризис, можно сколь угодно много и долго, но нужно ещё и уметь ими воспользоваться. А для этого нужно смотреть на происходящее с позитивной точки зрения.