30.07.2009 Все ниже, и ниже, и ниже

Российский рынок недвижимости хоть и молод, но уже успел пережить катаклизмы — и дефолт, и стремительные взлеты цен, и периоды стагнации в 2004-м и 2007-м. Нынешнюю ситуацию все чаще сравнивают с 1998 годом.

Тогда столичное жилье, подешевев на 35%, смогло отыграть падение только через четыре года. Сегодня темпы снижения цен на московские квартиры вплотную подходят к этому рубежу. С осени 2008 года, когда глобальный финансовый кризис докатился до России, столичное жилье упало в цене на 33, 2%. И очевидно, это не предел. Эксперты считают нынешние тенденции, проявившиеся в Московском регионе, характерными для всего российского рынка недвижимости. На этот раз масштаб обвала может быть гораздо значительнее, говорят они, хотя бы потому, что рынок недвижимости сегодня более развит, чем 11 лет назад. Падение затрагивает все его сегменты — жилую, коммерческую, загородную недвижимость и даже инертный рынок аренды. Эксперты не берутся прогнозировать, когда наступит полоса стабильности. Ясно одно — быстрого восстановления ждать не стоит. Многое зависит от макроэкономической ситуации, а вторая волна кризиса, которую некоторые эксперты ожидают осенью, и вовсе способна обрушить рынок недвижимости.

В поисках дна

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. RU), за первое полугодие 2009-го цены на московские квартиры снизились на 26, 3%, а в целом за 9 месяцев (с октября прошлого года) столичное жилье подешевело на треть — с $6122 за квадратный метр в октябре до $4139 в конце июня.

Пик падения пришелся на конец 2008 — начало 2009 года. Тогда квадратные метры дешевели на 5–8% в месяц, и только к апрелю—маю падение цен замедлилось до 1–2%. Сказался позитивный макроэкономический фон, который сложился в последние весенние месяцы. Цены на нефть выросли с $40 до $70 за баррель. Курс доллара откатился с 36 рублей до 31, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень 1100 пунктов. Родилась надежда, что рынок недвижимости начинает стабилизироваться.

Однако июнь не подтвердил оптимистических прогнозов — цены по-прежнему шли вниз. По данным IRN.RU, индекс стоимости московского жилья просел за первый месяц лета на 1, 3%.

Причем лидерами падения в июне были отнюдь не хрущевки, а наиболее качественное жилье — современные монолитно-кирпичные и панельные дома с квартирами увеличенных площадей. За месяц они подешевели на 1, 9 и 1, 8%. Больше всего потеряло в стоимости квадратного метра (2%) жилье в Центральном округе столицы. Оно и понятно: цены здесь всегда зашкаливали.

Меньше всего просели в цене квартиры в Юго-Восточном округе (0, 7%). У этого тоже есть свое объяснение — жилье в этом округе и так самое дешевое: «квадрат» стоит минимальные $3572.

В начале лета рынок вплотную приблизился к психологическому рубежу в $4000 за квадратный метр. Но это — на круг. Панельные пятиэтажки и типовые панельные дома уже давно перешагнули эту планку. Однако активность на рынке по-прежнему минимальная. Её не способен подтолкнуть даже отложенный спрос на жилье, который успел накопиться за эти 9 месяцев. Потенциальные покупатели не спешат с решением, они ждут, что квартиры ещё подешевеют. Таким образом против стабилизации цен работает массовая психология. Впрочем, у большинства желающих приобрести недвижимость в сложившихся условиях просто нет нужной суммы на покупку — снизились ведь не только цены, но и доходы.

Банки теперь не помощники. Ипотечный кредит получить сегодня крайне сложно и слишком дорого. По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», объем ипотечных сделок на рынке жилья за год сократился в 10 раз! Доля ипотечных сделок во втором квартале этого года составила около 5%, в то время как в аналогичный период 2008-го этот показатель равнялся 29%. Но виноваты не только банки.

Многих останавливают отсутствие стабильности в экономике и неуверенность в завтрашнем дне. Даже имея необходимую сумму, человек вряд ли решится на крупную покупку, сомневаясь в будущих доходах и устойчивости цен. Что уж тут говорить об ипотеке. Она если не умерла, то впала в летаргический сон.

Коттеджи теряют в цене

Финансовый кризис серьезно ударил и по рынку загородной недвижимости. Это достаточно новый для нас формат жилья. Он стал развиваться лет пять назад, когда в ближайшем Подмосковье начали строить организованные коттеджные поселки и таунхаусы. И достаточно дорогой. Тем не менее спрос на такую недвижимость в последние годы существенно опережал предложение.

Однако с осени прошлого года покупательская активность на рынке загородной недвижимости серьезно упала. По данным группы компаний Sawatzky, с начала года темпы продаж в некоторых проектах снизились в 2–3 раза по сравнению с докризисным периодом. Цены поползли вниз. Особенно в поселках, которые находятся на начальных стадиях строительства, где практически нет готовых домов, а территория не обустроена. По оценкам экспертов, стоимость недвижимости в таких проектах снизилась в течение первого полугодия почти на 30%.

Серьезно подешевели и коттеджи в элитных поселках, в поселках бизнес-класса. Эта недвижимость, по мнению экспертов, была переоценена в 2008 году. По данным корпорации «ИНКОМ», средняя стоимость коттеджей в этом сегменте только в июне сократилась на 8, 8% — до 25, 7 млн. рублей. Среднее снижение цен в поселках класса Premium достигло 11, 3% (до уровня 30, 4 млн. рублей за домовладение), класса De Luxe — 8, 1% (до уровня 72, 1 млн. рублей). При этом стоимость большинства проданных в мае—июне объектов не превышает 11–12 млн. рублей.

Интересная тенденция: некоторые семьи продают квартиры в городе и покупают, пользуясь резким снижением цен, загородные коттеджи. Серьезно улучшив таким образом качество жизни, большинство «переселенцев» продолжают работать в Москве. Отсюда одним из основных факторов спроса становится транспортная доступность. На тех направлениях, где пробки парализовали движение, сделки практически не совершаются. Так, по темпам падения в июне лидировали Симферопольское и Ленинградское шоссе, снижение цен на этих направлениях составило 29, 6 и 19, 3% соответственно.

В лучшей ситуации оказались готовые коттеджные поселки экономкласса. Интерес покупателей к ним пока сохраняется, так что цены на такую недвижимость практически не изменились.

По утверждению экспертов, удерживаются цены и на наиболее престижном Рублево-Успенском шоссе: в большинстве поселков, расположенных здесь, заявленная стоимость домовладений остается на уровне января 2009 года.

Впрочем, многие застройщики пытаются стимулировать спрос не официальным снижением цен, а привлекательными условиями покупки, всевозможными скидками, рассрочками и бонусами. Размер антикризисной скидки в среднем составляет 15–20%, но цена реальной сделки может быть и на 50% ниже стоимости, заявленной в прайс-листе.

Подмосковная альтернатива

Квартиры в ближайшем Подмосковье дешевеют не так стремительно, как в столице. По данным IRN.RU, за второй квартал года максимальная коррекция составила 5%. Такое снижение продемонстрировали новостройки в населенных пунктах, расположенных дальше 30 км от МКАД. В ближнем Подмосковье, до 5 км от МКАД, стоимость квадратного метра за три последних месяца снизилась на 3, 5%, а в городах средней удаленности (5 — 30 км от МКАД) — примерно на 3%. Причем практически одинаковую динамику показали как типовые, так и монолитно-кирпичные дома. Но в целом жилье в Подмосковье по-прежнему остается более привлекательным по цене, чем в столице. По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», в июне коррекция цен в новостройках Московской области составила 1, 6%, а средневзвешенная цена предложения — около 66, 5 тысячи рублей за квадратный метр ($2140 за кв. м). А это практически вдвое меньше, чем в столице. Так что покупка квартиры в пригороде для многих москвичей пока единственная возможность решить жилищный вопрос.

Особенной популярностью пользуются города-сателлиты в ближайшем Подмосковье. По признанию риелторов, основные покупатели жилья в таких городах, как Мытищи, Химки, Балашиха, Одинцово, Красногорск, — москвичи. Как правило, это семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. В пригороде они могут приобрести квартиры большей площади с минимальной доплатой и даже без нее. Города-сателлиты в плане инфраструктуры и транспортной доступности вряд ли уступают большинству «спальных» районов столицы. Покупателей привлекают и большие площади квартир, и растущее качество строительства и отделки. А по архитектурным решениям дома в пригородах уже не уступают московским.

Дешевая аренда

Пострадал от финансового кризиса и арендный бизнес. В этом году впервые за последние годы объем предложений квартир, сдаваемых в наем, превысил спрос. С одной стороны, рынок пополнился новыми квартирами — теми, которые владельцы не смогли продать из-за кризиса и теперь, дожидаясь лучших времен, решили сдавать. С другой — сократился спрос. Многие наниматели лишились доходов, кто-то потерял бонусы, а кто-то и работу.

По оценкам IRN.RU, квартиры экономкласса за год потеряли в среднем 10–20% стоимости аренды. Но ещё больше пострадал сегмент бизнес-класса и элитного жилья: арендные ставки здесь снизились на 30–40%. В последние годы спрос на аренду качественных квартир был велик. Такое жилье нанимали высокооплачиваемые менеджеры, иностранные сотрудники и крупные компании. Ставки аренды нередко достигали 10 тыс. долл. в месяц. Теперь пришло время коррекции. Ведь нынешний кризис сильнее всего ударил по доходам именно этой группы арендаторов. По данным риелторов, в Центральном округе, где сосредоточено больше всего квартир бизнес-класса и элитного жилья, стоимость аренды за год снизилась на 30–40%. В Западном и Юго-Западном округах, где доля качественных квартир также велика, ставки упали на 15 — 40%.

Больше всего подешевели квартиры больших площадей — от трех комнат и более: во всех престижных округах ставки аренды на них снизились на 30 — 45%. По данным IRN.RU, в июне ставки аренды жилья повышенной комфортности в Москве составляли $1, 8-$3, 9 тыс. в месяц за трехкомнатные квартиры и $2, 2 — $7, 8 тыс. за четырехкомнатные. Впрочем, спрос на такое жилье невысок. По данным компании «МИЭЛЬ», в июне на арендные квартиры стоимостью выше $6000 в месяц пришлось всего 0, 31% от общего спроса. Наиболее востребованными у населения по-прежнему остаются однокомнатные квартиры стоимостью до $750.

Крах бизнес-центров

Коммерческая недвижимость, похоже, больше всего пострадала от кризиса. По темпам падения цен купли-продажи и арендных ставок она заметно обогнала рынок жилья. Стоимость офисных помещений, выставленных на продажу, за время кризиса, по оценкам аналитического центра IRN.RU, снизилась на 45 — 50% в центре Москвы и на 40% за пределами Садового кольца.

Впрочем, даже такое значительное снижение цены предложения не стимулирует продажи офисных помещений — сделок по их покупке в последнее время практически нет. Да и с арендой офисов дела обстоят не лучше. С начала года продолжается отток арендаторов, а объемы вакантных площадей постоянно растут. По данным Colliers International, к концу первого полугодия уровень вакантных площадей в офисных центрах класса, А и В составил 19 и 21% соответственно. Такой показатель на офисном рынке Москвы наблюдался только в 1998 — 1999 годах. Но тогда в абсолютном выражении было вакантно 350 тыс. кв. м, а сегодня объем свободных площадей достигает 2 млн. кв. м.

В такой ситуации арендодателям не остается ничего иного, как снижать ставки. По данным IRN. RU, за год — с начала лета 2008 года до начала лета 2009-го — базовые ставки аренды в офисах класса, А упали на 20 — 50%, причем в большинстве помещений в пределах третьего транспортного кольца снижение превысило 40%. В классе В+ снижение оказалось ещё выше: 45 — 55%.

Средняя цена аренды для офисов класса, А, по данным компании Colliers International, сегодня колеблется в диапазоне $550 — $800 за кв. м в год. У офисов класса В диапазон ставок ещё шире — от $200 до $600.