22.09.2009 Перезанять по-быстрому

Бегом от «классики»

По итогам первого полугодия 2009 года число сделок по продаже квартир в Москве с использованием ипотеки составило 1937. Это примерно в 2,5 раза меньше, чем в первом полугодии 2008 года, когда по ипотеке было куплено 6120 квартир. Такие данные приводит Управление Федеральной регистрационной службы (УФРС) по Москве.

«Снижение спроса на ипотеку связано с изменениями условий выдачи кредитов. Многие банки повысили размер первоначального взноса на вторичное жилье с 10% до 30% его стоимости, ужесточили требования к потенциальному заемщику, сократили сроки кредитования с 25–30 до 10–15 лет», — считает Марк Гройсман, глава представительства ГК Sawatzky в РФ. «Серый» доход перестали рассматривать, даже если потенциальный заемщик готов его подтвердить справкой с места работы. Кредитование на первичном рынке большинство банков просто заморозили. Помимо высоких процентов по кредитам у многих граждан пока нет уверенности в завтрашнем дне и стабильности будущих доходов. И люди если психологически и готовы взять кредит, то только при условии, что в ближайшее время они смогут быстро его отдать, продав имеющуюся недвижимость.

По наблюдениям аналитиков «Индикаторы рынка недвижимости», из-за кризиса меняются параметры ипотечных сделок. Мало кто сейчас готов входить в классическую долгосрочную ипотеку, планируя много лет выплачивать кредит с повышенной процентной ставкой. Как показывает ипотечный калькулятор, при величине процентной ставки 16–20% годовых и кредите на 20–30 лет переплата составляет даже не 1,5–2 раза, а 3–5 раз, что вряд ли можно считать целесообразным. Большинство ипотечных кредитов сейчас берут из расчета временно перекредитоваться и довольно быстро выйти из кредита, что актуально для альтернативных сделок. К примеру, владелец однокомнатной квартиры в Москве, вложив часть своих накоплений, покупает по ипотеке двухкомнатную, не торопясь делает в ней ремонт, переезжает, а потом продает прежнюю квартиру и погашает кредит. Или ипотечный кредит берется на выкуп комнаты в коммунальной квартире, чтобы потом выгоднее продать квартиру целиком, а не по частям и погасить кредит.

Квартира по ипотеке перестала быть альтернативой съемной квартире и по экономической доступности сильно уступает арендованному жилью, считают эксперты. Число тех, кто по ипотеке собирается купить свое первое жилье — как правило, это приезжие или молодые москвичи, которые начинают жить отдельно от родителей, — с наступлением кризиса сильно поубавилось.

Робкий сигнал роста

По данным компании «Кредитмарт», в августе в среднем по рынку рублевая ставка по ипотеке упала на 0,03 процентного пункта и составила 20,29%. А среднерыночная ставка в долларах снизилась на 0,4 процентного пункта, до 15,75%. Однако по сравнению с началом года ипотечные ставки по-прежнему «на высоте»: по сравнению с январем среднерыночные ставки по рублевым кредитам выросли на 2,07 процентного пункта, а долларовые — на 1,26.

Первые признаки падения ипотечных ставок специалисты зафиксировали ещё в середине лета. Например, в июле объявил о снижении ставок на 0,5–1 процентный пункт Газпромбанк. Подешевели на 0,7–1 процентный пункт ипотечные программы с плавающей ставкой от ЮниКредит Банка.

Ряд других банков смягчили условия по ипотеке, увеличив максимальную сумму кредита, срок кредитования и уменьшив первоначальный взнос.

В августе к ним присоединились другие игроки: решился снизить процентные ставки на 2–5 пунктов по рублевым программам кредитования под залог приобретаемой квартиры Московский кредитный банк. Дешевле на 2 процентных пункта стали займы у Абсолют-Банка. Правда, это коснулось только программ кредитования на приобретение недвижимости, находящейся в залоге банка.

В начале сентября снизил ставки по ипотечным кредитам в долларах на 1,75% «ДельтаКредит». «Это лето стало уникальным: в отличие от прошлых периодов мы не наблюдали сезонного снижения выдачи. Наоборот, начиная с июля спрос на ипотеку рос», — заявила вице-президент по развитию бизнеса банка Динара Юнусова. Запустил новой ипотечную программу и Связь-Банк.

Весьма оригинальным способом попытался решить проблему с ипотечными кредитами, выплату которых заемщики задерживают из-за финансовых трудностей, «ВТБ 24». С середины сентября банк предложил своим клиентам, оставшимся в кризис на плаву, выкупить квартиры у проблемных должников и даже готов дать для этого покупателям ипотеку на льготных условиях.