21.09.2009 Из класса в класс

Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковья около 320 коттеджных поселков, в которых предлагают на продажу дома. Как говорят эксперты, наиболее популярны у покупателей либо доступные объекты в поселках экономкласса, либо дорогая элитная недвижимость.

Игра на понижение

Застройщики, оказавшись в ситуации, когда спрос на загородное жилье резко упал, готовы раз за разом пересматривать классность своих проектов в сторону понижения — особенно те, у кого подошел срок расплаты по банковским кредитам.

В принципе, как считает Тимур Сайфутдинов, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, официальный переход из одного класса в другой — событие довольно редкое. Основная причина — смещение потребительских предпочтений в сторону готовых домов, а также коттеджей и приусадебных участков меньших размеров. При этом некоторые из тех девелоперов, чьи проекты находились на начальной стадии реализации, пересмотрели ранее принятые концепции и вывели на рынок новый, адаптированный к кризисным тенденциям продукт. Например, компания Mozaik Development отказалась от ранее заявленного бренда бизнес-класса Smartville, под которым экспонировались сразу три поселка. Для того чтобы сделать объекты конкуренто-способными, было решено строить на этих земельных участках быстровозводимые дома.

Другие эксперты не считают смену категорий поселков уникальным явлением. «Сегодня на рынке достаточно примеров перепозиционирования загородных проектов с понижением классности, что связано с оптимизацией расходов строительных компаний, а также с уменьшением платежеспособного спроса», — заявляет Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «КОНТИ». «Мне кажется, сейчас это происходит с большинством поселков, — соглашается с коллегой Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение», — застройщики готовы идти на любые уступки, лишь бы обеспечить продажи объектов. Реконцепция проекта позволяет изменить технологию строительства на более экономичную, оптимизировать сроки сдачи объекта. Хотя главная причина смены классности, на мой взгляд, не в сиюминутной выручке. Тут нужно принимать во внимание качественное изменение покупательских предпочтений. В связи с этим девелоперы принципиально пересматривают подходы к самим форматам загородной недвижимости, ориентируясь на лозунг нового времени — «Рациональность во всем».

«Классность поселка — лишь инструмент для продвижения на рынке, — добавляет Алексей Пашигорев, управляющий партнер компании Amdex Estate, — а уровень объекта определяют местоположение, инфраструктура, стоимость, качество строительного и отделочного материала, а также архитектурная концепция. Поэтому так называемое снижение классности означает, что застройщик в силу экономических обстоятельств меняет концепцию: кто-то отказывается от части заявленной инфраструктуры, кто-то удешевляет себестоимость строительства, а кто-то начинает продавать участки без подряда».

Одним из ярких примеров смены класса является проект «Гагаринлэнд», расположенный в 145 км от МКАД по Минскому шоссе. Первоначально на 34 га второй очереди планировалось построить поселок бизнес-класса с площадью домов 124–250 кв. м и средней площадью участка 30 соток. Однако вскоре планы были пересмотрены, а итогом новой программы стал запуск проекта экономкласса «Новые дачи». Теперь в поселке будет представлено 110 домов площадью от 68 до 200 кв. м на участках 12 соток, стоимость домовладений — от 2,5 млн руб.

Если раньше проекты, даже не очень удачные, с легкостью раскупались, то сейчас ситуация прямо противоположная, поэтому примеров искусственного завышения классности практически не встречается. К тому же, как считает Марк Гройсман, глава представительства группы компаний Sawatzky в России, сегодня отсутствует четкая классификация загородной недвижимости. Причем границы сегментов размылись ещё до наступления кризиса, а с его углублением присваивать недвижимости ту или иную категорию в некоторых случаях просто некорректно. Сейчас цена виллы, коттеджа или обыкновенного дома уже не является основополагающим элементом, и класс объекта в первую очередь зависит от его местоположения (направление и километраж) и качества строительства.

Проблемы с бизнесом

Как показывает практика, больше всех пострадал бизнес-класс. Падение спроса на загородные дома этого сегмента достигло 50% по сравнению с прошлым годом. К тому же бизнес довольно быстро расслаивается на эконом- и премиумкласс. Дело в том, что не все девелоперы вели до кризиса честную игру. «Безусловно, — считает Виктор Мартанов, начальник отдела продаж компании „Велес Капитал Девелопмент“, — многие застройщики пытались выдать желаемое за действительное и позиционировали свою продукцию в более высоком сегменте. В особенности этим грешил бизнес-класс, который частенько заносило в элитку».

«На начальном этапе развития элитной загородной недвижимости стабильный рост спроса в данном сегменте, а также отсутствие четкого понимания того, что же такое действительно качественный высокобюджетный проект, провоцировало спекуляцию понятием элитности и позволяло застройщикам реализовывать жилье бизнес-класса по ценам элитного сегмента, — констатирует Т. Сайфутдинов. — При строительстве такой „элитки“ некоторые компании стремились экономить на всем, но чаще при возведении коттеджей использовали некачественные материалы. Однако неудовлетворенный спрос обеспечивал поглощение и таких проектов».

Мало того, маркетологи изобретали даже новые форматы, такие как бизнес+ или бизнес-. Но кризис все расставил на свои места, сделав вновь актуальным ориентир цены и качества. И теперь ситуация выправляется. Большинство земельных участков, на которых предполагалось строительство поселков бизнес-класса, сегодня предлагают как участки без подряда в сегменте эконом. «Можно сказать, — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации „Инком“, — что участки без подряда стали трендом на рынке загородной недвижимости. Вообще изменение классности происходит зачастую на тех объектах, которые были построены только на бумаге».

Справедливости ради надо сказать, что в некоторых поселках, действительно по всем параметрам соответствующих сегменту бизнес, застройщики все же были вынуждены снизить стоимость домов до уровня эконом. По мнению А. Маталыгина, уже в ближайшем будущем средних по цене решений на рынке практически не останется — на продажу будут выставлять либо сверхдешевые, либо сверхдорогие объекты.

De luxe держит марку

Сегодня для потенциального покупателя наиболее значимыми становятся реальные характеристики поселка, такие как темпы и качество строительства, надежность застройщика, степень завершенности проекта, стоимость домовладения, а отнюдь не маркетинговое позиционирование проекта на рынке. И если рассматривать сегмент de luxe, в нем востребованы только готовые качественные дома. «Обычно элитный покупатель садится за стол переговоров, только если готовность поселка составляет не менее 40%, что позволяет снизить финансовый риск и в то же время приобрести недвижимость по максимально выгодной цене», — делится опытом Д. Таганов. Классность как критерий отбора отошла на задний план. Даже состоятельных покупателей в первую очередь интересует продукт по доступной цене, экономичный во всех аспектах, но при этом обладающий высокими качественными характеристиками. Кроме того, в сегменте de luxe объект должны отличать актуальная архитектура и современная планировка, соответствующая требованиям нового времени. Также востребованы оптимизированные решения по благоустройству инфраструктуры поселков, использование материалов, обеспечивающих экономичность не только в строительстве, но и в процессе эксплуатации.

Куда скатился эконом?

Как замечает Т. Сайфутдинов, неблагополучная финансовая обстановка способствует тому, что предложения в экономклассе все больше разнятся по своим характеристикам. Уже сейчас выделяется подсегмент так называемого супер-экономкласса, для которого в компании «Домостроение» начали, например, производить деревянные дома площадью 45–80 кв. м.

В настоящее время эксперты расходятся и во мнениях о том, какими параметрами должен обладать объект экономкласса. Например, Ю. Синяев считает, что дома площадью 50–60 кв. м на шести — восьми сотках скорее относятся к формату загородных дач. По мнению спикера, минимальный размер экономкоттеджа должен укладываться в рамки 100–150 кв. м, а площадь участка составлять не менее десяти соток. «Пока ещё экономклассом стоит считать домовладения стоимостью до 3,5 млн руб., в которую включена цена земли, дома и коммуникаций, — добавляет А. Маталыгин. — Площадь же дома может быть разной — в зависимости от доли приусадебного надела».

Нетрудно спрогнозировать, что на рынке загородной недвижимости и в дальнейшем будут наблюдаться случаи пересмотра классификации для приведения её в соответствие с текущими рыночными тенденциями. Сегодня, например, в некоторых поселках все чаще предлагают участки без подряда площадью шесть — восемь соток. Нередко на таких объектах нет даже необходимого набора инфраструктуры и коммуникаций. «Экономкласс стал самостоятельно сегментироваться. Появились новые форматы поселков, состоящих из нарезанных участков земли с небольшим набором коммуникаций, — замечает В. Мартанов. — Вот только непонятно, как эти объекты будут управляться при отсутствии эксплуатирующей организации, которая должна содержать дороги, грамотно обслуживать коммуникации. Налицо возврат к дачному варианту с колхозным управлением».

«С начала года, — делает вывод Д. Таганов, — на рынке загородной недвижимости не появилось ни одного поселка класса бизнес, однако в рекламных изданиях замелькало множество вариантов в сегменте эконом, где предлагают участки без подряда. Например, в июне на рынок вышло четыре таких поселка, а в мае количество подобных предложений превышало июньские почти в четыре раза. А ведь большая часть из них изначально проектировались под бизнес-класс».

Человек счастлив тогда, когда живет в условиях, о которых мечтал. Например, Ю. Синяев считает, что любитель загородной жизни, купивший ранее хоромы в поселке, класс которого сейчас понижен, не в восторге от происходящего. И все же он в лучшем положении, чем владельцы замороженных домов, сроки расконсервации которых ещё долго будут неизвестны.